*508. GENEL; 56. İŞLETME SEMİNERİ
Adres: EMİNEVİM/EMİNOTOMOTİV Merkezi, Kısıklı Cad. No: 36 ALTUNİZADE - ÜSKÜDAR / İSTANBUL Tel: (0216) 444 36 46
Perşembe, 30.04.2009
100 DAİRELİK KLİMA-SERA
TOPLU KONUT PROJESİ-2
İnşaat Miktarı
Tüm Park Yeri
50*100=5000 Metre kare Temel 5000
Garaj 5000
Depolat 5000
Dükkanlar 5000 20 000
Bina 72*24 +12*12*-72 1800 On kat 18000
Çatı katı 1800
Çatı 1800
21600
KARKAS
41600 metre Kar 10 400 metre
10 000 metreküp beton değeri 1 000 000 YTL
Demir 1 000 000 YTL
İşçilik 1 000 000 YTL 3 000 000
KABA 3 000 000
TESİSLER 3 000 000
ARSA 3 000 000
GENEL HİZMET 3 000 000
Toplam 15 000 000
İnşaat Daire 12*8=96
Balkon 1/12*12= 6
Koridor 1 /2 * 2*12=12
Garaj ½ v* 16 = 8 122 10*10= 100 Daire
DEPO 5000 metrekare
Dükkanlar 5000 metrekare 5000 /125 = 40 Daire
5000 /250 20 Daire
160 Daire
Daire Maliyeti 93.500
Metrekaresi 93.500/122=766 TL etmektedir. Bugün bu 1000 TL’dir.
BAZI HESAPLAR
Sera cam kaplaması. Cam 12 TL
Demir 8 TL
İşçilik 5 TL 25 TL 5000 125 000 TL
Bir Jeneratör: 500 kişi yaşayacak,. Kişi başına 1 KVA’lık tesis yapsak 500 KVA’lık jeneratör gerekmektedir. KVA’sı 200 TL olarak satın alındığını kabul etsek, 100 000 TL etmektedir.
Asansör 3 Duraklı 20 000 TL olsa, daire başına 2000 TL gelecektir.
Yukarıdaki maliyetler piyasa fiyatları maliyetleridir.
Bizim maliyetlerde bazı ucuzlamalar olacaktır.
a) Faizli sistemde maliyetler durup dururken artar. Faizsiz sistemlerde ise durup dururken fiyatlar artmaz. “Adil Düzen”de ise bir defa fark konur. Zamanla artmaz. Kısa zamanda biterse büyük kazanç elde edilmiş olur. Uzun sürerse kazanma az olur. Ama yapının fiyatı artmaz. Başka bir şey yapılır. Binalar satılınca bir defaya mahsus olarak konan fark satılmayan binalara bölüştürülerek zamanla ucuzluk temin edilir. Eski binalar ucuzlamış olur. Maliyetler ucuzlamış olur. Satış fiyatları ile aynı istikamette yürür.
b) Arsa ve malzeme ile iştirak, bunların aracı karlarını ve vergilerini ortadan kaldırır. Bu da yapılara ucuzluk sağlar. Tuğlacı müteahhide satar, kar eder, vergisini öder. Müteahhit taşınmazı müşteriye satar, kar eder ve vergi öder. Oysa iştirak şeklinde olursa tüccar müşteriye satmış olur. Karların birisinden müşteriler kurtulur. Devlete de bir defa vergi ödenmiş olur.
c) Tarla fiyatı ile alınan yerler parsellenince on misli değeri artar. Bunu kooperatif yaparsa ortaklarına kazandırmış olur. Yüzde elli yerine yüzde beşle arsaya sahip olunur. Bu da %40’lara varan ucuzluklar sağlar. Topluca oraya yerleşince orası kıymetlenir.
d) Standart malzeme ve yapılar, malzeme ve işçilikte büyük ucuzluk sağlar. Bir işçi ne kadar az çeşit iş yaparsa o miktarda kaliteli yapar ve çok yapar.
TAPULAR KOOPERATİFLERE KALACAKTIR.
Bundan apartmanın yararları şunlardır.
a) Apartmanda yapılacak tadilat için 160 ortağın ayrı izni gerekmez. Mağdur olan varsa kooperatif hakemlerine gider ve mağduriyetini giderir.
b) Huzursuzluk çıkaran ortak aleyhinde hakemler karar verdiklerinde hakem kararlarına uymayanlar ortaklıktan çıkarılır ve böylece apartmanın huzuru sağlanmış olur.
c) Apartmanın rahatsız edilmesi için daire satın alırlar ve ondan sonra huzursuzluk çıkarırlar. Tapu vermediğiniz takdirde istenmeyen kişilere dairenin satışı önlenir. Ortaklar ise izin verilmeyen kimseye izin verilmesi için hakemlere gidebilirler ve hakem kararları ile satın alabilirler.
d) En önemlisi, apartmana gelenler oranın topluluğuna gelmiş olacaklardır. O apartmanın yönetim şekline güven duyacaklardır. Bu güveni duymayanlar apartmana alınmamış olurlar.
Tapuların kişilere verilmemesi kooperatifi ve yönetimi güçlü hâle getirir. Bunun yanında tapu almayan ortakların da kazançları vardır.
a) Dairelerini sattıklarında hiç vergi ödemezler. Kooperatif muhasebesinde yer değiştirmekle satış gerçekleşmiş olur. Tapulu daireler el değiştirdikçe pahalanmış olur. Oysa kooperatifte el değiştirmekle pahalılık meydana gelmez.
b) Ortakların daire değerinin yüzde seksen değeri ile kredileri vardır. Kooperatif onlara o miktarlarıyla kefil olur. Böylece dışarıda kredi elde etmiş olurlar. Bu da onların iş yapmalarını sağlar. Bir taraftan evden kira gelir veya otururlar, diğer taraftan onunla çevreye kredi sağlamış olurlar.
c) Gelecek icraya karşı da güvencededir. Kooperatifler Kanunu’na göre üçüncü şahıslar kooperatifin anasına dokunamazlar. Gelirine icra koyabilirler. Bu da her zaman iflas tehlikesi mevcut olan istikrarsız piyasalarda bir güvence olmuş olur. Karşı taraf aile yoluyla baskı yapmaz.
d) Kişi dairesini peyderpey satarak sermaye temin edebilir. Sattığı kısmın kirasını ödemeye devam etmiş olur. Eğer kirada ise kirasının o kısmını almamış olur. Medeni Kanun’umuzda yazılı olduğu halde işlemez durumda olan taşınmaz irat senetleri çalışır hal alır.
APARTMANIN ÖZELLİKLERİ
a) Sera tipi bir apartman olacak, tam sağlıklı bir havanın oluşması sağlanacaktır.
b) Apartmanın arsası güvenlik altına alınacak, sahaya giren ve çıkanlar serbest olacak ama kaydedilecektir. Kime gittiği de yazılacaktır. Tam güvenlik içinde olacaktır.
c) Herkese iş ve herkese aş düzeni kurulacaktır. Bunu nasıl yapacağımız ileride anlatılacaktır.
d) İnşaat ortaklığı kurulacaktır. İlk evlenenlere iki odalık daire kiralanacaktır. O sitede olmasa bile başka apartmanda temin edilmiş olacaktır. Dolayısıyla evlenme çağına gelen herkes evlenme imkanını bulacaktır. Bunu nasıl yapacağımızı ilerde anlatacağız.
e) Savaş veya zelzele hallerinde tam sivil savunma sağlanarak en az zayiatla kurtulma imkanı sağlanacaktır. Bunun için sığınaklar, apartman dışında dinlenme evleri, yedek yakıt ve belli bir zaman yaşamak için gerekli depolamalar yapılacaktır.
Burada daireyi nasıl temin edecekler?
1) Ellerine para geçtikçe yatırırlar. Bir taraftan yatırılmış paralar birikir, diğer taraftan inşaatta değerlendirilerek kendilerine kazanç sağlanır. Biten daireleri bunlarla satın alabilirler.
2) Kooperatifin işine yarayacak herhangi makina veya malzeme vererek iştirak etmiş olurlar. Para yatırmış gibi olurlar.
3) Çalışırlar ve emekleri ile iştirak etmiş olurlar. Emekleri para gibi devreye girer ve kazanç da getirmeye başlar.
4) Taşınmaz arsa, ev, tarla ve dükkan varsa kooperatifteki evlerle takas yapabilirler.
a) Kat yapılırken ortaklarımızdan biri bir sözleşme yapar ve kendi başkanlığında kat ortaklarını bulacağını bildirir. On ortak bulursa ve katın toplam değerini karşılayacak hisseleri de varsa o kat onlara temlik edilir.
b) Kat bitmiş ama onu temlik eden bir ortak olmazsa o zaman katı kiralamak isteyen ortağa kiralanır. Kiracıların bir senelik kira kadarı ile kooperatife ortak olmaları şarttır. Sorumlu kiracı kiraları toplar ve kooperatife yatırır. Yatırmazsa sorumluluğu biter.
c) Kat sorumlularının katıldığı bir apartman kooperatifi kurulur. Onlar sıralama usulü ile apartman başkanını seçerler. Apartman işleri ondan sorulur. Apartman içinde huzursuzluk çıkaran ortaklıktan veya kiracılıktan uzaklaştırılabilir. Hakemler kararını iptal ettirebilir.
d) Kat sorumluları hakemdirler. Ayrıca birer hakem de atarlar. Yirmi hakem hakemler kurulunu oluşturur. Çıkan her türlü niza hakemler tarafından çözülür. Hakemlerden birini bir taraf seçer, diğerini diğer taraf seçer. Baş hakemi hakemler seçerler. Alınan kararlar kesindir. Hakemler aleyhine dava açılabilir.
SÜLEYMAN KARAGÜLLE
Yay. Haz.: REŞAT NURİ EROL
www