*508. GENEL; 56. İŞLETME SEMİNERİ

Adres: EMİNEVİM/EMİNOTOMOTİV Merkezi,  Kısıklı Cad. No: 36    ALTUNİZADE - ÜSKÜDAR / İSTANBUL    Tel: (0216) 444 36 46

Perşembe, 30.04.2009

100 DAİRELİK KLİMA-SERA

TOPLU KONUT PROJESİ-2

İnşaat Miktarı

Tüm Park Yeri

50*100=5000 Metre kare       Temel             5000

                                               Garaj              5000

                                               Depolat          5000

                                               Dükkanlar     5000  20 000

Bina       72*24 +12*12*-72 1800    On kat          18000

                     Çatı katı                                                 1800

                     Çatı                                                        1800

                                                                                  21600

KARKAS

41600 metre Kar    10 400 metre

           10 000 metreküp beton değeri                  1 000 000 YTL 

                   Demir                                         1 000 000  YTL

                   İşçilik                                          1 000 000 YTL                     3 000 000

KABA                                                                                               3 000 000

TESİSLER                                                                                      3 000 000

ARSA                                                                                               3 000 000

GENEL HİZMET                                                                            3 000 000

Toplam                                                                                            15 000 000

İnşaat                        Daire              12*8=96

                        Balkon           1/12*12=     6

                        Koridor           1 /2 * 2*12=12

Garaj              ½ v* 16    = 8              122       10*10= 100 Daire

DEPO           5000 metrekare

Dükkanlar                 5000 metrekare   5000 /125 = 40  Daire

                        5000 /250                                20  Daire

160 Daire

Daire Maliyeti 93.500

Metrekaresi                93.500/122=766 TL etmektedir. Bugün bu 1000 TL’dir.

BAZI HESAPLAR

Sera cam kaplaması.                                 Cam    12 TL

                                                           Demir   8 TL

                                                           İşçilik   5 TL     25 TL     5000     125 000 TL

Bir Jeneratör: 500 kişi yaşayacak,. Kişi başına 1 KVA’lık tesis yapsak 500 KVA’lık jeneratör gerekmektedir. KVA’sı 200 TL olarak satın alındığını kabul etsek, 100 000 TL etmektedir.

Asansör 3 Duraklı   20 000 TL olsa, daire başına 2000 TL gelecektir.  

Yukarıdaki maliyetler piyasa fiyatları maliyetleridir.

Bizim maliyetlerde bazı ucuzlamalar olacaktır.

a)    Faizli sistemde maliyetler durup dururken artar. Faizsiz sistemlerde ise durup dururken fiyatlar artmaz. “Adil Düzen”de ise bir defa fark konur. Zamanla artmaz. Kısa zamanda biterse büyük kazanç elde edilmiş olur. Uzun sürerse kazanma az olur. Ama yapının fiyatı artmaz. Başka bir şey yapılır. Binalar satılınca bir defaya mahsus olarak konan fark satılmayan binalara bölüştürülerek zamanla ucuzluk temin edilir. Eski binalar ucuzlamış olur. Maliyetler ucuzlamış olur. Satış fiyatları ile aynı istikamette yürür.

b)    Arsa ve malzeme ile iştirak, bunların aracı karlarını ve vergilerini ortadan kaldırır. Bu da yapılara ucuzluk sağlar. Tuğlacı müteahhide satar, kar eder, vergisini öder. Müteahhit taşınmazı müşteriye satar, kar eder ve vergi öder. Oysa iştirak şeklinde olursa tüccar müşteriye satmış olur. Karların birisinden müşteriler kurtulur. Devlete de bir defa vergi ödenmiş olur.

c)    Tarla fiyatı ile alınan yerler parsellenince on misli değeri artar. Bunu kooperatif yaparsa ortaklarına kazandırmış olur. Yüzde elli yerine yüzde beşle arsaya sahip olunur. Bu da %40’lara varan ucuzluklar sağlar. Topluca oraya yerleşince orası kıymetlenir.

d)    Standart malzeme ve yapılar, malzeme ve işçilikte büyük ucuzluk sağlar. Bir işçi ne kadar az çeşit iş yaparsa o miktarda kaliteli yapar ve çok yapar.

TAPULAR KOOPERATİFLERE KALACAKTIR.

Bundan apartmanın yararları şunlardır.

a)    Apartmanda yapılacak tadilat için 160 ortağın ayrı izni gerekmez. Mağdur olan varsa kooperatif hakemlerine gider ve mağduriyetini giderir.

b)    Huzursuzluk çıkaran ortak aleyhinde hakemler karar verdiklerinde hakem kararlarına uymayanlar ortaklıktan çıkarılır ve böylece apartmanın huzuru sağlanmış olur.

c)    Apartmanın rahatsız edilmesi için daire satın alırlar ve ondan sonra huzursuzluk çıkarırlar. Tapu vermediğiniz takdirde istenmeyen kişilere dairenin satışı önlenir. Ortaklar ise izin verilmeyen kimseye izin verilmesi için hakemlere gidebilirler ve hakem kararları ile satın alabilirler.

d)    En önemlisi, apartmana gelenler oranın topluluğuna gelmiş olacaklardır. O apartmanın yönetim şekline güven duyacaklardır. Bu güveni duymayanlar apartmana alınmamış olurlar.

Tapuların kişilere verilmemesi kooperatifi ve yönetimi güçlü hâle getirir. Bunun yanında tapu almayan ortakların da kazançları vardır.

a)    Dairelerini sattıklarında hiç vergi ödemezler. Kooperatif muhasebesinde yer değiştirmekle satış gerçekleşmiş olur. Tapulu daireler el değiştirdikçe pahalanmış olur. Oysa kooperatifte el değiştirmekle pahalılık meydana gelmez.

b)    Ortakların daire değerinin yüzde seksen değeri ile kredileri vardır. Kooperatif onlara o miktarlarıyla kefil olur. Böylece dışarıda kredi elde etmiş olurlar. Bu da onların iş yapmalarını sağlar. Bir taraftan evden kira gelir veya otururlar, diğer taraftan onunla çevreye kredi sağlamış olurlar.

c)    Gelecek icraya karşı da güvencededir. Kooperatifler Kanunu’na göre üçüncü şahıslar kooperatifin anasına dokunamazlar. Gelirine icra koyabilirler. Bu da her zaman iflas tehlikesi mevcut olan istikrarsız piyasalarda bir güvence olmuş olur. Karşı taraf aile yoluyla baskı yapmaz.

d)    Kişi dairesini peyderpey satarak sermaye temin edebilir. Sattığı kısmın kirasını ödemeye devam etmiş olur. Eğer kirada ise kirasının o kısmını almamış olur. Medeni Kanun’umuzda yazılı olduğu halde işlemez durumda olan taşınmaz irat senetleri çalışır hal alır.

APARTMANIN ÖZELLİKLERİ

a)    Sera tipi bir apartman olacak, tam sağlıklı bir havanın oluşması sağlanacaktır.

b)    Apartmanın arsası güvenlik altına alınacak, sahaya giren ve çıkanlar serbest olacak ama kaydedilecektir. Kime gittiği de yazılacaktır. Tam güvenlik içinde olacaktır.

c)    Herkese iş ve herkese aş düzeni kurulacaktır. Bunu nasıl yapacağımız ileride anlatılacaktır.

d)    İnşaat ortaklığı kurulacaktır. İlk evlenenlere iki odalık daire kiralanacaktır. O sitede olmasa bile başka apartmanda temin edilmiş olacaktır. Dolayısıyla evlenme çağına gelen herkes evlenme imkanını bulacaktır. Bunu nasıl yapacağımızı ilerde anlatacağız.

e)    Savaş veya zelzele hallerinde tam sivil savunma sağlanarak en az zayiatla kurtulma imkanı sağlanacaktır. Bunun için sığınaklar, apartman dışında dinlenme evleri, yedek yakıt ve belli bir zaman yaşamak için gerekli depolamalar yapılacaktır.

Burada daireyi nasıl temin edecekler?

1) Ellerine para geçtikçe yatırırlar. Bir taraftan yatırılmış paralar birikir, diğer taraftan inşaatta değerlendirilerek kendilerine kazanç sağlanır. Biten daireleri bunlarla satın alabilirler.

2) Kooperatifin işine yarayacak herhangi makina veya malzeme vererek iştirak etmiş olurlar. Para yatırmış gibi olurlar.

3) Çalışırlar ve emekleri ile iştirak etmiş olurlar. Emekleri para gibi devreye girer ve kazanç da getirmeye başlar.

4) Taşınmaz arsa, ev, tarla ve dükkan varsa kooperatifteki evlerle takas yapabilirler.

a) Kat yapılırken ortaklarımızdan biri bir sözleşme yapar ve kendi başkanlığında kat ortaklarını bulacağını bildirir. On ortak bulursa ve katın toplam değerini karşılayacak hisseleri de varsa o kat onlara temlik edilir.

b) Kat bitmiş ama onu temlik eden bir ortak olmazsa o zaman katı kiralamak isteyen ortağa kiralanır. Kiracıların bir senelik kira kadarı ile kooperatife ortak olmaları şarttır. Sorumlu kiracı kiraları toplar ve kooperatife yatırır. Yatırmazsa sorumluluğu biter.

c) Kat sorumlularının katıldığı bir apartman kooperatifi kurulur. Onlar sıralama usulü ile apartman başkanını seçerler. Apartman işleri ondan sorulur. Apartman içinde huzursuzluk çıkaran ortaklıktan veya kiracılıktan uzaklaştırılabilir. Hakemler kararını iptal ettirebilir.

d) Kat sorumluları hakemdirler. Ayrıca birer hakem de atarlar. Yirmi hakem hakemler kurulunu oluşturur. Çıkan her türlü niza hakemler tarafından çözülür. Hakemlerden birini bir taraf seçer, diğerini diğer taraf seçer. Baş hakemi hakemler seçerler. Alınan kararlar kesindir. Hakemler aleyhine dava açılabilir.

SÜLEYMAN KARAGÜLLE

Yay. Haz.: REŞAT NURİ EROL

www